新型城鎮(zhèn)化離不開土地和農民問題，怎樣合理進行土地轉讓避免“土地財政”的老路，同時保護好環(huán)境與身份轉變中農民的利益，成為時下熱議的話題。專家在采訪中告訴中國經濟時報記者，土地轉讓應納入規(guī)范的財稅體制框架內，而農民需要在土地流轉中多些知情權和選擇權，國家在土地為主的資源保護中應發(fā)揮引導作用。
土地流轉需納入規(guī)范機制
2012年，土地市場總體冷清。據偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，2012年1至11月一線城市土地出讓金為1661億元，比去年同期下降41.5%。業(yè)內人士表示，一方面土地出讓金驟減，使地方財政壓力陡增，加大地方政府明年推地動力；另一方面，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化背景下，土地改革不可避免，因此，2013年推進城鎮(zhèn)化應警惕地方政府巧立名目賣地。
“土地問題是城鎮(zhèn)化頂層設計中該囊括的問題。土地出讓現(xiàn)象本身沒有對錯，關鍵在于怎樣賣地，怎么收賣地的錢？要將大量存在的不規(guī)范土地交易，納入國家制度化、規(guī)范化的財政稅收體系內，保證較為公平合理的二次分配。”國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經濟研究部研究員劉勇向本報記者表示。
有機構測算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，中國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
面對龐大的潛在土地轉讓額和房地產市場，劉勇表示，國有土地流轉應以稅收為杠桿，作為分配手段進行調節(jié)，房地產稅是適應這種趨勢的路徑，將土地出讓金轉化為稅。國家應將增量和存量結合起來考察，存量按市場價值的1%—2%收房地產稅，新增土地可根據競拍行情按比例小額度按年征稅，改變現(xiàn)在一次性長期出讓土地使用價值的現(xiàn)狀，也能增強競標的競爭性。
在過去的2012年，在嚴厲的調控政策之下，樓市一開始墜入寒冬，而后又逐漸轉暖，到了年末，再現(xiàn)翹尾行情。這種逐步上升的市場曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，7月銷量創(chuàng)26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交超過13萬套，創(chuàng)歷史最高紀錄。業(yè)內人士大都認為，充滿爭議的房產稅最終能否落地，將對房地產行業(yè)產生重要影響。
劉勇認為，存量土地納入常態(tài)稅收體系存在難度，過去拍賣一次性出讓了70年使用權，如果再開征房地產稅于理不通。對已經轉讓的土地，或可等待其使用權期滿后再開征房地產稅。不過，為了增強直接稅的調節(jié)作用，降低間接稅比重，房產稅試點推行或能起到倒逼的作用。對于仍存在的一次性土地出讓金，應按年度對地方財政分期撥款，防止地方以長期土地使用權出讓的資金換取粗放式的短期效益。
農民應在土地轉讓中獲得保障
無論怎樣構建土地轉讓制度，城鎮(zhèn)化過程中農民脫離土地后怎樣保障生活是個繞不開的問題。近日，北京市農工委傳出消息，2013年北京將深入推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，加大農轉非力度，推進農民市民化，鼓勵就地城鎮(zhèn)化。
