今年1至5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，降幅比1至4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)樓市周期性、自發(fā)性調(diào)整的趨勢(shì)更加明顯。為化解過(guò)去十多年我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)較快上漲所累積的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，樓市適度調(diào)整將有助于緩釋房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的沖擊。
當(dāng)前我國(guó)樓市周期性、自發(fā)性調(diào)整的根源，在于當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能幾近衰減。房?jī)r(jià)變化離不開(kāi)家庭收入與住房租金的支撐。過(guò)去我國(guó)十多年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，有普通家庭收入增加和城鎮(zhèn)住房租金提升的結(jié)果。但毫無(wú)疑問(wèn)，投資投機(jī)性住房需求助漲房?jī)r(jià)占據(jù)了主導(dǎo)作用。
據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心報(bào)告顯示，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)營(yíng)工商業(yè)家庭中，有29.9%的家庭擁有多套住房，比非工商業(yè)經(jīng)營(yíng)家庭的多套住房擁有率高10.6%；城鎮(zhèn)家庭自有住房空置率高達(dá)22.4%，大約沉淀4.2萬(wàn)億資金，加劇了住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾。由此引發(fā)的我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)合理值的顯著偏離，造成家庭購(gòu)買(mǎi)力過(guò)度透支。這種情況在一線(xiàn)城市更為顯著，普通家庭購(gòu)房承受力已經(jīng)接近極限。以北京2013年非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資93006元測(cè)算，不考慮其他因素，家庭最大可承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值在200萬(wàn)元左右，這在北京五環(huán)內(nèi)已接近絕跡。同時(shí)，住房租金主要受中低收入人群收入水平制約，增長(zhǎng)空間也已接近極限。目前北京住房租金回報(bào)率在2%左右，明顯低于3%的一年期基準(zhǔn)整存整取人民幣存款利率。
而房?jī)r(jià)適度回落將有助于住房市場(chǎng)需求釋放。從趨勢(shì)看，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)和社會(huì)公眾存在改善居住環(huán)境的強(qiáng)烈愿望，表明未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)仍有一定發(fā)展空間。但總量發(fā)展?jié)摿Σ⒉荒芊裾J(rèn)當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，以及由此引發(fā)的樓市去庫(kù)存壓力。目前，我國(guó)中等以上收入家庭擁有多套房產(chǎn)，而中低收入家庭，特別是低收入家庭“一房難求”。房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)將絕大部分剛性住房需求和相當(dāng)部分改善性住房需求“攔”在門(mén)外，明顯阻礙了樓市去庫(kù)存化進(jìn)程。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，今年4月末35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下了近5年歷史新高�？梢�(jiàn)，只有房?jī)r(jià)適度回落，才能打破當(dāng)前住房供求僵局，激發(fā)潛在需求入市。
同時(shí)，房?jī)r(jià)適度回落也有助于金融風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放。過(guò)去十多年我國(guó)社會(huì)資金向房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度聚集，已經(jīng)形成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。截至2014年一季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)15.42萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的20.6%；全國(guó)房地產(chǎn)信托余額達(dá)1.15萬(wàn)億元；兩者合計(jì)16.57萬(wàn)億元，這還不包括其他形式的房地產(chǎn)融資，以及相當(dāng)規(guī)模以房地產(chǎn)為抵押的社會(huì)融資。最近一段時(shí)間，因銷(xiāo)售不暢出現(xiàn)了若干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂乃至破產(chǎn)的情況，表明當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在進(jìn)一步釋放的可能性。而房?jī)r(jià)適度回落，可通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品收益率的調(diào)整，逐步改變資金流向，實(shí)現(xiàn)金融資源在各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的優(yōu)化配置，以達(dá)到降低系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。
當(dāng)前地方政府房地產(chǎn)政策選擇應(yīng)著重放在推動(dòng)樓市去庫(kù)存化上。在政策調(diào)整方面，地方政府要盡量避免出現(xiàn)市場(chǎng)誤讀或與政策調(diào)整預(yù)期方向反向操作。著力推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快去庫(kù)存化進(jìn)程，盡量減少行政層面干預(yù)，由市場(chǎng)供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)走向。密切監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，統(tǒng)籌建立應(yīng)對(duì)地方樓市大幅調(diào)整的科學(xué)預(yù)案，極力避免樓市崩盤(pán)。
