2013年9月28日，“探索新型城鎮(zhèn)化路徑暨房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展論壇”在浙江大學(xué)紫金港校區(qū)成功召開，本次論壇由中國經(jīng)營報社、浙江大學(xué)管理學(xué)院、相衛(wèi)集團、浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦，浙江大學(xué)管理學(xué)院EMBA、MBA教育中心和中國經(jīng)營報社浙江記者站承辦。
近300名代表參與了此次活動，多來自房地產(chǎn)行業(yè)。作為城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷尋求新的發(fā)展思路。相衛(wèi)集團發(fā)展有限公司總裁黃相文說：“希望對未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新做一個嘗試性的探索和溝通。希望用資本和項目的管理經(jīng)營幫助更多開發(fā)商成就自我。”
新型城鎮(zhèn)化將讓中國保持20年經(jīng)濟增長
十八大召開之后，城鎮(zhèn)化被提到了前所未有的戰(zhàn)略高度，是中國當(dāng)下的最大熱點也是難點，那么中國的城鎮(zhèn)化之路應(yīng)該怎么走?“中國城鎮(zhèn)化道路和其他國家城鎮(zhèn)化道路的最大不同，是中國的農(nóng)民工形態(tài)。”肖金成認(rèn)為，對于大多數(shù)國家來說，如果城市需要勞動力，一般是舉家遷移。而中國卻是打工者只身來到城市，這就產(chǎn)生過多留守老人、兒童等。所以，十八大報告明確指出，要把適合符合入戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口初步轉(zhuǎn)為城市居民，作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。
在肖金成看來，要想富裕農(nóng)民，必須減少農(nóng)民。2010年的數(shù)據(jù)表明，從產(chǎn)業(yè)和人口的結(jié)構(gòu)可以看出，農(nóng)業(yè)占GDP的比重是41.1%，農(nóng)業(yè)勞動力的比重36.7%，農(nóng)村人口占全國人口的比重是50.32%。而觀察2012年數(shù)據(jù)，中國的城鎮(zhèn)化水平是52.57%，包含了一億六千萬的農(nóng)民工，如果不包括這一億六千萬農(nóng)民工，中國的城鎮(zhèn)化水平只有40%多。所以，中國城鎮(zhèn)化水平比較低。“農(nóng)業(yè)GDP只占全國GDP的1/4，卻要養(yǎng)活50%的人口，農(nóng)民因此無法富裕起來，所以到2020年，如果不大量減少農(nóng)村人口，我們要全面建成小康社會，是不可能的。”肖金成分析。
若以農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為主要任務(wù)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，將有哪些投資機遇?“新型城鎮(zhèn)化可以促使我們再保持將近20年的經(jīng)濟增長。例如，城鎮(zhèn)化可能需要再建設(shè)1億套的房子，進而會拉動更大的經(jīng)濟總量。蓋房子需要鋼材、水泥、勞動力等，正如李克強總理所指出的，城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟增長最大的前提所在。”肖金成分析。
多個與會專家認(rèn)為，單一發(fā)展小城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交通建設(shè)成本高，沒有交通，產(chǎn)業(yè)就無法進入。而將小城鎮(zhèn)納入到城市群中，依靠整個城市群的交通網(wǎng)絡(luò)，但同時保持小城鎮(zhèn)自身在生活生產(chǎn)成本上的低廉優(yōu)勢，便可以吸引產(chǎn)業(yè)，進而促進城鎮(zhèn)化發(fā)展。
“因此，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，必須發(fā)展城市群，以城市群為主要載體。只有在城市群里，大中小城市和小城鎮(zhèn)才能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。”肖金成指出。
數(shù)據(jù)顯示，目前，長三角城市群人口達到1.76億，珠三角人口達到6481萬，京津冀城市群人口達到1.06億，我國三大城市群吸納人口3.4億。初步測算，到2020年，三大城市群將以占用22.4%的全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地，集中全國26.2%的城鎮(zhèn)人口。17個城市群將以占據(jù)43.3%的全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地，集中48.7%的城鎮(zhèn)人口。
“高大奢”城鎮(zhèn)化阻礙服務(wù)業(yè)發(fā)展
“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，核心理念就是讓城鎮(zhèn)適合大部分人居住。”與會專家認(rèn)為，在之前的房地產(chǎn)行業(yè)及整個經(jīng)濟社會發(fā)展中，房屋建設(shè)和規(guī)劃并未完全遵循這個理念，導(dǎo)致居住環(huán)境、房屋質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等都不適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。肖金成分析：“很多城鎮(zhèn)都是千篇一律，沒有特點，抑或是為了滿足人們對奢華的追求，把大量的建造費用用于表面建設(shè)，浪費了大量資源。”
中國社科院學(xué)部委員、工業(yè)經(jīng)濟研究所所長、中國經(jīng)營報社社長金碚表示，在國際上，很多成熟的城市中，是允許所謂“貧民窟”存在的。而在我們的很多城市中，建筑更追求“高大奢”，擠壓了一些群體的生活空間，從而給很多服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來障礙。而沒有各種產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展空間，城鎮(zhèn)建設(shè)也會趨于落寞。
中共中央政治局7月30日召開的會議指出，今年下半年的主要任務(wù)是“促增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革”。其中提出的積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，這都是為了穩(wěn)增長。為此，參加論壇的專家們認(rèn)為，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化是為了“啟動內(nèi)需，擴大需求”，而其中促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展也是穩(wěn)增長的一個重要任務(wù)。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華就此分析認(rèn)為，求穩(wěn)的一個長效機制便是新型城鎮(zhèn)化，相對于老的城鎮(zhèn)化概念來說，新型城鎮(zhèn)化更要求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和一體化。老的城鎮(zhèn)化最大特點是政府主導(dǎo)，快速大規(guī)模地建成。新型城鎮(zhèn)化則是在政府規(guī)劃引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)節(jié)，通過戶籍制度改革和土地制度改革釋放人、釋放地，讓人口和土地以適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求來進行配置。傳統(tǒng)模式是單向的，人口要素向城市集中;新型城鎮(zhèn)化則是雙向的，人口要素既可以從鄉(xiāng)村向城市流動，也可以從城市向鄉(xiāng)村流動，既向大城市集中，也向中小城市輻射。新型城鎮(zhèn)化既是改革重要的紅利來源，也是新的增長模式，所以不能誤解新型城鎮(zhèn)化為簡單的城鎮(zhèn)化，而是國家經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的一個樞紐。
而長效機制的另一個層面便是發(fā)展多層次的房地產(chǎn)，特別是住宅市場。多層次主要體現(xiàn)在土地市場上，而目前的房地產(chǎn)市場還是以國有土地使用權(quán)為主。在賈生華看來，農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)模比目前我國城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積還要大，實際上是非常巨大的紅利。將此釋放到市場上，不僅可以吸收目前過剩的流動性，而且可以讓財富在鄉(xiāng)村和城市之間更加合理分配，將會激發(fā)出巨大發(fā)展?jié)摿突盍Α?/p>
